導入──相続登記義務化で何が変わったのか
二〇二四年四月一日、改正不動産登記法が施行され、相続登記の義務化が始まりました。
相続人は不動産取得を知った日から三年以内に登記を申請しなければなりません。
長年放置された相続登記が所有者不明土地や空き家を生み、防災・まちづくりを阻害してきたため、国は罰則と支援策を併用する形で対応を迫っています。
義務違反には十万円以下の過料が科される一方、申請コストを下げる措置として「相続人申告登記」という登録免許税非課税の制度が創設されました。
相続登記義務化のポイントと対象者
二〇二四年施行の改正不動産登記法
相続で不動産を取得した人は、相続を知った日から三年以内に登記を申請する義務を負います。
相続分が確定していなくても、法定相続分で登記するか、後述する相続人申告登記を行えば義務を履行した扱いになります。
違反した場合の過料
期限を超えても登記や申告を行わないと、法務局から十万円以下の過料を科される可能性があります。
過料は行政罰なので前歴には残りませんが、罰則がある以上「知らなかった」では済まされません。
登録免許税の非課税制度はどこが非課税か
相続人申告登記とは何か
改正法に伴い、所有権を移転しない簡易な手続きとして相続人申告登記が新設されました。
相続人は戸籍で相続関係を証明し、「私は被相続人の相続人である」旨を登記簿に申告します。
所有権の名義は被相続人のまま残りますが、相続人の氏名と住所が記載されるため所有者不明状態は解消されます。
登録免許税は非課税で、戸籍謄本の取得費用だけで手続きが完了します。
なぜ所有権移転登記は課税されるのか
相続人申告登記は権利移転を伴わないため非課税ですが、所有権移転を行う通常の相続登記には従来どおり固定資産評価額×〇・四パーセントの登録免許税がかかります【国税庁｜登録免許税のあらまし】。
法定相続分どおりに登記しても免税にはならない点に注意が必要です。
非課税制度を有効に使うタイミング
申告登記と移転登記の選択基準
義務を早期に履行したいが遺産分割がまとまらない場合、まず非課税の相続人申告登記を済ませ、遺産分割成立後に所有権移転登記を行う方法があります。
将来売却や担保設定を予定している不動産は最終的に移転登記が不可欠です。
売却予定がなくコストを抑えたい場合は申告登記のみでも罰則を回避できます。
申請期限と留意点
相続人申告登記にも申請期限はありませんが、所有権取得を知った日から三年以内に行わなければ過料の対象となります。
戸籍収集や評価証明書の取得には時間がかかるため、早めに準備を始めることが安全策です。
行政書士が教える具体的な手続き
必要書類と取得方法
被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、そして固定資産評価証明書が基本書類です。
戸籍は本籍地の市区町村、評価証明書は市税事務所または役場で取得します。
遺産分割協議が整った場合は分割協議書に相続人全員が署名押印し、印鑑証明書を添付します。
登記申請書の記載注意点
相続人申告登記では所定の申出書様式を使用し、相続人全員を一覧で記載します。
所有権移転登記の場合は登記原因を「令和○年○月○日相続」とし、持分を誤りなく入力します。
旧字体や数字の全角半角の混在が却下理由になりやすいため、細部まで確認します。
よくあるミスと回避策
筆頭相続人の住所変更登記を失念しているケース、評価証明書の年度が古いケース、印鑑証明書が三か月以上経過しているケースなどが典型的な誤りです。
申請前に行政書士や司法書士のリーガルチェックを受けると安全です。
姫路市における相談傾向と支援事例
空き家対策と登記義務化
姫路市では空き家の固定資産税優遇が見直され、放置物件への課税が強化されています。
行政書士会は市と連携して無料セミナーを開き、相続登記を促しています。
相続人申告登記で非課税申請し、のちに売却を前提とした移転登記を行った事例が増えています。
まとめ──今こそ相続登記を進めるべき理由
義務化と過料規定により相続登記を先延ばしにするメリットはなくなりました。
相続人申告登記を利用すれば登録免許税ゼロで義務を履行できますし、所有権移転登記を行えば売却や担保設定の障壁も取り除けます。
空き家問題が深刻化する中で、登記を早期に完了させることが家族への負担軽減につながります。
行政書士に相談するメリット（姫路市エリア対応）
姫路市で活躍する当行政書士事務所では戸籍収集から申請書作成、法務局提出まで一貫支援します。
相続人申告登記と所有権移転登記のいずれが適切かを案件ごとに判断し、費用とリスクを最小限に抑える提案を行います。
下の問い合わせページからお気軽に相談し、安心して相続登記を進めてください。
令和七年六月十日現在の法令と公的資料をもとに執筆しました。制度の詳細は今後改正される可能性がありますので、最新情報は法務省や国税庁の公式サイトでご確認ください。
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