小規模宅地の特例で相続税を最大80％節税｜行政書士が徹底解説

「親の家や店を相続すると、相続税が払えないかも……」。そんな不安を和らげる強力な制度が小規模宅地等の特例です。
適用されれば、自宅・事業用地などの評価額を”最大80％”減額でき、納税負担を大幅に軽減できます。
ただしルールは細かく、誤解も多いのが実情です。ここでは行政書士の視点で、要件・注意点・活用事例をやさしく解説します。

1　小規模宅地等の特例とは

• 相続または遺贈で取得した土地のうち、要件を満たす宅地の相続税評価額を減額できる制度
• 自宅や事業所といった「生活・生業の拠点」を守るために設けられた

公式解説：国税庁タックスアンサー「小規模宅地等の特例」

2　対象となる宅地と減額率

注意：貸付事業用宅地の３年縛り
相続前３年以内に始めた“駆け込み賃貸”は原則対象外（租税特別措置法施行令40条の2）。

3　主な適用要件

3-1　特定居住用宅地等

1. 相続開始直前、被相続人がその宅地に居住
2. 配偶者が取得する場合は要件フリー
3. 同居親族が取得する場合は「申告期限まで居住継続・持ち家なし」などの条件あり。住民票だけ移して、居住実体がないという場合はこの特例を使えないというケースは大変多いので注意
4. 被相続人が老人ホームに入居していた場合
   • 要介護・要支援認定
   • 家財を残したまま など、一定条件で適用可

3-2　特定事業用宅地等

1. 被相続人が事業を営んでいた
2. 相続人が 申告期限まで事業を継続
3. 法人化していても、被相続人が「事業用資産」として保有していれば対象

3-3　貸付事業用宅地等

1. 相続開始前３年超の賃貸実績
2. 相続後も貸付を継続
3. 200㎡を超える部分や一時貸駐車場は対象外になる場合が多い

4　適用までの流れ

1. 相続発生
2. 土地の利用区分・面積・賃貸期間などを確認
3. 相続人の居住状況・事業継続意向をヒアリング
4. 必要書類を収集
   • 戸籍・住民票
   • 固定資産評価証明書
   • 賃貸借契約書・青色申告決算書 など
5. 相続税申告書と小規模宅地等の計算明細書（様式A/B）を作成
6. 申告期限（相続開始から10か月以内）までに提出

行政書士は、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成、不動産登記の補助資料を整え、税理士と連携して申告をサポートします。

5　活用事例

事例1　母の自宅を長男が相続

• 土地評価額：4,000万円（330㎡）
• 長男が同居のまま相続
• 特例で評価額が 800万円 に圧縮 → 相続税ゼロ

事例2　父の店舗兼住宅を長女が継承

• 土地評価額：5,000万円（住宅＋店舗）
• 住宅部分＝特定居住用、店舗部分＝特定事業用で区分計算
• 合計評価が 1,000万円 まで下がり、事業も継続

6　よくある誤解Ｑ＆Ａ

Q. 自宅を相続すれば自動で減額される？
A. いいえ。申告書に特例適用を明記し、計算明細書と証拠書類を添付しないと減額されません。

Q. 登記だけ済ませれば安心？
A. 登記と税務は別です。分割協議がまとまらず申告期限を過ぎると特例は使えません。

Q. 相続人が２人以上で共有すると不利？
A. 共有しても適用は可能です。ただし面積上限は合計で330㎡／400㎡／200㎡なので、分割方法の設計が重要です。

Q. 配偶者居住権と併用できる？
A. 可能です。居住権部分を評価減したうえで小規模宅地等の特例を使うと、さらに節税効果が見込めます。

7　行政書士からのアドバイス

• 事前準備がカギ：生前から遺言や家族信託で“誰が取得するか”を明確に
• 証拠書類を早期に確保：介護認定資料・賃貸契約書・営業許可証などを封印前にコピー
• 10か月はあっという間：分割協議が難航する場合は専門家の調整を活用
• 税理士との連携必須：計算ミスや添付漏れは後日の税務調査で否認リスク

まとめ──節税の鍵は「早い情報整理」と「正確な申告」

小規模宅地等の特例は、使えれば強力、使えなければ高額課税という二面性をもつ制度です。
家族の資産と暮らしを守るために、相続前から

• 何を相続するか
• 誰が相続するか
• どの制度を組み合わせるか

を整理し、専門家と一緒に最適なプランを描きましょう。お困りの際はお気軽にご相談ください。