「親の家を相続することになったけれど、相続税が払えるか心配」。
そんな不安を抱える方に役立つのが家なき子特例です。
持ち家のない相続人が被相続人の自宅を取得すると、最大330㎡までの宅地評価額を80％減額できます。
けれど要件は細かく、ひとつ外れると効果はゼロになります。
ここでは行政書士の立場から、制度のしくみと注意点をやさしく整理します。
1 家なき子特例とは
- 正式名称は「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」の非同居相続人向け拡張措置
- 持ち家を持たない相続人でも、一定の条件を満たせば自宅土地の評価を80％減額できる
2 主な適用要件
2-1 被相続人の要件
- 亡くなる直前まで自宅に居住
- 老人ホーム入居中でも、要介護等の認定があり家財を残したままなら対象
2-2 相続人の要件
- 相続開始前３年以内に
- 本人・配偶者・同居親族が所有する持ち家に住んでいない
- その持ち家を他人に貸していない
- 相続開始時に被相続人と同居していない
- 相続税申告期限（10か月以内）までに自宅へ居住し、同期限まで所有を続ける
- 申告後すぐに売却や賃貸を行わない意思がある
要件②③④は租税特別措置法施行令40条の4が根拠
3 節税効果のイメージ
評価額5,000万円・面積300㎡の土地を相続
→ 特例適用後の評価額は 5,000万円 × 20％ ＝ 1,000万円
→ 約4,000万円相当の課税対象が圧縮される
4 実務で多い注意点
- 持ち家判定は実態重視
配偶者名義やセカンドハウスでも実質的に自宅ならアウト。 - 期限までに住み始める
家具搬入・公共料金契約など「生活実態」を示す証拠が必要。
税務調査が入ると、インフラの使用状況、近隣住民へ居住実体があるかどうか徹底的に調査されます！ - 短期売却・賃貸は否認リスク
保有要件違反とみなされ、後日の税務調査で追徴されることがある。 - 共有取得は面積上限に注意
兄妹で共有するときは合計で330㎡が上限になる。
5 よくある質問
Q. 市内の賃貸マンション住まいの場合、特例は使えますか？
A. 自分や配偶者の持ち家でなければ原則使えます。過去３年以内に一瞬でも持ち家を所有していた場合は要件を再確認してください。
Q. 相続した家に住民票だけ移せば大丈夫？
A. 住民票移動は必須ではあるものの十分条件ではありません。
実際に暮らしている事実が求められます。
Q. 取得後いつまで保有すれば安全？
A. 法令に具体的年数はありませんが、少なくとも申告期限までは居住・所有が必須。
数年以内の処分はリスクが高いため、税理士に事前相談を推奨します。
6 行政書士が支援できること
- 相続人・被相続人の居住実態のヒアリング整理
- 遺産分割協議書・相続関係説明図の作成
- 「家なき子判定チェックリスト」の提供
- 税理士と連携した申告書・明細書の作成サポート
まとめ ― 条件を満たせば大きな節税、外すとゼロ
家なき子特例は、持ち家のない相続人にとって強力な節税策です。
ただし「過去３年の持ち家履歴」「居住開始期限」「保有要件」などチェックポイントが多く、自己判断で進めると否認リスクが高まります。
早めに専門家へ相談し、証拠書類を整えたうえで申告することが、安心と節税を両立する近道です。
相続に不安を感じたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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